Nos últimos quarenta anos foram inúmeras as alterações em relação aos produtos mais demandados pelo Mercado Imobiliário. Até a década de 80 as famílias vindas do interior buscavam imóveis grandes e espaçosos.
O que seguiu, no entanto, foi a escassez de terrenos bem centralizados que obrigaram as incorporadoras a produzirem mais em menos espaço, com a diminuição drástica das áreas privativas dos imóveis. Programas governamentais de habitações populares também contribuíram neste sentido.
Nos anos 2010, problemas de mobilidade urbana e violência deram origem ao “Condomínio Resort”, onde há centenas de unidades para justificar o custo absurdo com manutenção de áreas comuns cada vez mais completas e requintadas. Já no mercado de loteamentos, poucas novidades surgiram a não ser a presença quase permanente do Ministério Público em defesa de questões ambientais.
Da mesma forma, recentemente, o Mercado Imobiliário sofreu uma rápida transformação, assim como toda a sociedade, por causa da pandemia causada pelo novo coronavírus. As minguadas residências se transformaram em “home office”, “home school”, restaurantes e academias.
Os espaços de lazer tiveram seu uso reduzido e regrado. Tudo isso trouxe um senso de urgência pela liberdade, fazendo com que as classes média e alta do país repensassem suas opções de moradia. Tamanha foi a procura por imóveis em loteamentos fechados e condomínios de casas situados em torno das grandes cidades, que os empreendedores se viram sem produtos em estoque para ofertar.
Se o Mercado Imobiliário, cujos processos de aprovação e produção são naturalmente lentos, não teve tempo para se adaptar a esta nova realidade, o que se poderia esperar de respaldo pelo Direito Imobiliário, que historicamente nunca foi formado por legislação de vanguarda e de inovação, mas que sempre acompanhou com atraso as atualizações?
Soluções para suprimento de demanda
Para atender à nova demanda gerada em regiões urbanas ou de expansão urbana, os empresários podem contar com algumas opções para empreendimentos, dentre os quais existem os loteamentos abertos ou com controle de acesso e os condomínios de lotes.
Regidos pela Lei n° 6.766/79, os loteamentos urbanos permanecem como opção de moradia e de criação de novos espaços para outros tipos de projetos. Caso tenha interesse, o empreendedor pode solicitar aos municípios a concessão de controle de acesso aos loteamentos, a fim de trazer maior segurança àqueles que ali habitam.
É comum nos loteamentos a criação de uma Associação de Moradores para que sejam organizados serviços que melhor atendam aos associados, além do controle de acesso. Grandes discussões acerca da obrigatoriedade do pagamento dessas taxas associativas vinham sendo travadas nos tribunais do país, até que em recente julgamento, o STF estabeleceu critérios para a legalidade desta cobrança, tema que será abordado em outro artigo.
Condomínio de lotes urbanos
Apresentado ao Mercado apenas em 2017, pela Lei n° 13.465, o Condomínio de Lotes pode vir a ser o produto imobiliário mais importante nos próximos anos. Isto porque, sendo a sua instituição tratada pela Lei n° 4.591/64, é vasta a experiência no que refere-se aos condomínios: unidades privativas pertencentes ao empreendimento, dotadas de frações ideais do terreno e com direito às áreas de uso comum. Seria simples se não houvesse uma lacuna legislativa que precede à instituição de um condomínio de lotes.
A lei federal mencionada apenas criou a figura jurídica dos condomínios de lotes e delegou aos municípios a competência para a sua aprovação. Assim, cabe às Câmaras Municipais ao legislarem sobre o uso e ocupação dos respectivos territórios, dispor sobre as regras urbanísticas e construtivas a que estarão sujeitos esse tipo de empreendimento.
O correto seria apenas permitir tal aprovação em loteamentos já concluídos ou por processos de aprovação vinculada, pelos quais o empresário deveria aprovar em conjunto, seguindo as regras da Lei n° 6.766/79 e da lei de uso e ocupação do solo da cidade.
No entanto, há notícias de inúmeros condomínios sendo aprovados sem que o procedimento da Lei de Loteamentos tivesse sido cumprido, em especial a execução da destinação de áreas para a instalação de equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares no mesmo local ou em outro indicado pela municipalidade.
Tais empreendimentos podem até vingar pela escassez de produtos similares, mas não se pode duvidar que em breve o Ministério Público cobrará explicações e compensações, seja dos empresários, seja dos municípios que legislam sem cumprimento de certos preceitos.
Áreas rurais
Não tem sido rara a procura de terrenos para loteamentos ou condomínios nas regiões rurais, não englobadas nos planos diretores das cidades como áreas de expansão urbana.
O investidor deverá ter um cuidado maior se esta for sua escolha, pois é totalmente diferente a legislação para aprovação de parcelamentos de solo rural, em especial quanto à área mínima das unidades a serem produzidas. Além disso, a figura do condomínio de lotes é muito nova em nosso ordenamento jurídico e isso faz com que sejam inúmeras as dúvidas acerca de sua implantação e áreas rurais, inclusive sobre a sua legalidade. Assunto que será objeto de uma nova análise em outra oportunidade.
Cuidados necessários
O fato é que cada vez mais se faz necessário que os empresários deixem de visualizar o advogado como um profissional que apenas resolve conflitos, providenciando que ele esteja na mesa juntamente com urbanistas e arquitetos no momento da origem do negócio.
Somente desta forma será possível uma atuação proativa junto a municípios e estados, a fim de construir estruturas imobiliárias possíveis e seguras sob o aspecto jurídico e perfeitamente alinhadas às inovações demandadas pelo mercado.
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A equipe de Direito Imobiliário do Portugal Vilela está plenamente apta a fazer esse acompanhamento dos empreendimentos na fase em que estiverem, sempre atuando em prol da sua realização.
