Já escrevemos em outras ocasiões sobre as diversas alterações introduzidas pela Lei n° 14.382/22 no Direito Imobiliário, mas em razão de sua extensão, é essencial retornar a ela para trazermos, desta vez, algumas novidades quanto às aquisições de imóveis.
Desde 2015, os Tabeliães não exigem mais as certidões de feitos ajuizados quando da lavratura de ato notarial (§2° do art. 1° da Lei n° 7.433, cuja redação foi alterada pela Lei n° 13.097/2015). No entanto, por conta de várias decisões judiciais que insistiam em declarar a boa-fé do terceiro adquirente apenas se ele comprovasse ter sido cuidadoso em suas pesquisas de pré-aquisição, o hábito de se exigir uma série de certidões dos vendedores, inclusive feitos ajuizados, nunca foi alterada.
Fomento de compra e venda de imóveis
Na tentativa de fomentar a realização de negócios imobiliários, a Lei n° 14.382/22, em seu art. 16, alterou a redação do art. 54 da Lei n° 13.097/2015 para prever em seu §1°, que: “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre imóveis (…)”
Ressalvas à tal regra apenas aos atos ineficazes ou revogáveis praticados antes da Falência (arts. 129 e 130 da Lei n° 11.101/05) e as hipóteses de aquisição e extinção de propriedade que independem de registro de título de imóvel.
As novidades continuam no recém introduzido §2° do art. 54 da Lei n° 13.097/2015, pelo qual se previu que, para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito reais, não serão exigidas a obtenção prévia de documentos que não sejam legalmente exigidos para a lavratura da correspondente escritura, nem a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.
Espera-se que o dispositivo seja capaz de alterar as decisões judiciais futuras sobre o tema, mas das alterações analisadas, a única conclusão óbvia reside na responsabilidade do credor de garantia imobiliária quanto às providências de registro de seus direitos na matrícula do Imóvel. Aqui valerá, sem dúvidas, a máxima de que o Direito não socorrerá os que dormem.
Pesquisas sobre a situação do imóvel
No entanto, na prática é recomendável que pesquisas sobre a situação do imóvel e de seu proprietário continuem a serem feitas para aquisição de imóveis ou recebimento de garantias neles lastreadas. Isso porque uma diligência prévia pode evitar que um terceiro de boa-fé seja arrastado para uma demanda judicial, tendo que reafirmar seus direitos relatados acima. Os custos com essas pesquisas ainda serão bem menores do que aqueles de enfrentamento de ações.
No fim, a intenção do legislador é notável, mas a desburocratização tão sonhada na aquisição de imóveis ainda depende de outras mudanças, principalmente de natureza comportamental.
O Portugal Vilela acompanha todas as mudanças e detalhes importantes sobre as leis do Mercado Imobiliário. Estamos à disposição para eventuais esclarecimentos.
