Conforme já mencionamos anteriormente, a Medida Provisória n° 1.085, que foi publicada no dia 28 de dezembro de 2021, além de criar o Sistema Eletrônico de Registros Públicos, modificou artigos importantes de algumas leis ordinárias, dentre elas a Lei de Incorporações Imobiliárias – Lei n° 4.591/64.
Extinção do Patrimônio de Afetação
O maior destaque está na inclusão de três parágrafos no art. 31-E, destinados a detalhar os momentos de extinção do Patrimônio de Afetação. Esse instituto tem como objetivo trazer uma garantia maior de recebimento de unidades imobiliárias àqueles que as adquirem durante as respectivas obras, fazendo com que o incorporador destine praticamente todos os recursos obtidos pela comercialização de unidades de um determinado empreendimento à sua construção, fazendo com que ele não possa usá-los em outros projetos. A opção pela afetação do patrimônio é facultativa e poderá ser feita a qualquer momento pelo empreendedor até a conclusão das obras. Por ser uma opção do Incorporador, foi necessária a criação de um atrativo à sua adesão para compensar as restrições de acesso ao produto das vendas.
Surgiu, então, no ordenamento jurídico, o Regime Especial de Tributação – RET, oferecendo alíquotas atrativas de tributação aos empreendimentos sujeitos ao patrimônio de afetação. Segundo o art. 2° da Lei n° 10.931/04, a opção pelo RET será efetiva com a entrega de termo de opção ao regime especial de tributação à Secretaria da Receita Federal e com a afetação do terreno e das acessões da incorporação imobiliária.
Nos anos que se seguiram, surgiram muitas discussões sobre a extinção tanto do Patrimônio de Afetação, como do RET. A Receita Federal chegou a se posicionar em consultas de contribuintes, mas a questão só foi resolvida com a publicação da Lei n° 13.970/19, que determinou que o RET deverá ser:
“aplicado até o recebimento integral do valor de venda de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato”.
Atualmente, com a edição da MP 1.085/2021, a elucidação sobre a extinção do Patrimônio de Afetação volta a trazer preocupações quanto ao fim do RET.
O parágrafo 2° do art. 31-E passou a prever que, quando o Incorporador cumprir integralmente suas obrigações perante a instituição financiadora do empreendimento e após a averbação da construção, a afetação das unidades em estoque será cancelada mediante averbação do respectivo termo de quitação nas matrículas das unidades não vendidas ou na matriz. Assim, após as providências destacadas acima, as unidades em estoque não estarão mais sob o regime de afetação. É interessante observar que no mesmo empreendimento, após o término das obras, poderá haver unidades afetadas (com financiamento ativo) e unidades não afetadas (não vendidas ou quitadas).
A mudança na lei de incorporações imobiliárias afetaria o regime especial de tributação?
Sendo assim, surge o questionamento sobre como seria a tributação do produto das vendas das unidades não afetadas em estoque. A preocupação reside na interpretação de que o fim do patrimônio de afetação nos termos do §2° do art. 31-E da Lei n° 4.591/64 poderia significar também o término do RET, já que a existência do primeiro é condição para a adesão ao segundo.
A princípio entendemos que essa discussão não tem espaço, pois o Poder Executivo, ao editar a medida provisória citada, optou por não alterar a redação do art. 11-A da Lei n° 10.931/04, mantendo a tributação do RET para todas as unidades do empreendimento, independentemente da data de sua comercialização.
Denúncia da Incorporação
O parágrafo 3° do art. 31-E da Lei 4.591 trata da extinção do patrimônio de afetação quando há denúncia da incorporação. Neste caso, a novidade reside na necessidade de apresentação pelo incorporador dos documentos que comprovem a devolução aos adquirentes de valores que foram recebidos. Resta agora saber quais serão as exigências dos registradores neste caso: pedir cópia dos contratos de compra e de seus distratos para registros não nos parece correto diante da possibilidade legalmente prevista de denúncia da incorporação.
Outras alterações na Lei de incorporações imobiliárias
Vale ainda registrar a importante alteração introduzida pela MP 1.085 quanto à fixação de prazos para os registradores analisarem e registrarem memórias de incorporação, o que hoje costuma demorar de forma considerável e adiar indefinidamente os lançamentos de empreendimentos. Pelo parágrafo 14 do art. 32 da Lei n° 4.591/64, o oficial de registro terá 10 dias úteis para apresentar por escrito suas exigências quanto ao memorial e, depois de satisfeitas, terá 10 dias para finalizar o respectivo registro.
Já a nova redação do art. 33 trouxe a obrigação ao incorporador de renovar as certidões e eventuais documentos com prazo vencidos no memorial a cada 180 dias do registro da incorporação, caso ela não tenha se concretizado com a alienação ou oneração de alguma unidade futura, da contratação do financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento. Depende dessa renovação de documentos a autorização ao incorporador para começar a vender unidades do empreendimento.
Outros acréscimos na lei de incorporações imobiliárias foram feitos sobretudo na relação da comissão de representantes dos adquirentes com o incorporador, mediante a inserção de uma série de novos procedimentos a serem adotados e documentos a serem fornecidos.
Resta agora acompanhar a votação da Medida Provisória n° 1.085 pelo Congresso Nacional e o posicionamento do fisco e dos registradores diante dos ajustes introduzidos por ela,
A equipe do Portugal Vilela – Direito de Negócios conta com um time de especialistas para auxiliar na adaptação a estas novas regras. Em caso de dúvidas, estamos à disposição!
