O Supremo Tribunal Federal, por maioria, entendeu recentemente pela possibilidade de penhora do bem de família do fiador de contrato de locação comercial e residencial, ao julgarem o RE 1307334 (Recurso Extraordinário), restando vencidos os Ministros Edson Fachin, Rosa Weber, Cármen Lúcia e Ricardo Lewandowski, fixando a tese da constitucionalidade da penhora nos seguintes termos:
“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”
Tal entendimento importa na perda do imóvel residencial pertencente ao Fiador, ou seja, além de prejudicar aquele que ofertou a fiança como garantia do contrato de locação, prejudica, em alguns casos, a família do próprio Garantidor.
Vale lembrar que o instituto da Fiança é geralmente utilizado em Contratos de Locação em que a figura do Fiador se compromete a arcar com a quantia que eventualmente não seja paga pelo Locatário, respondendo, neste caso, com o próprio imóvel onde reside, de acordo com o entendimento do Supremo Tribunal Federal.
Como o Superior Tribunal de Justiça se pronuncia sobre o tema
Apesar do pronunciamento da Suprema Corte nacional sobre o tema da possibilidade de penhora do bem de família, é importante destacar que o Superior Tribunal de Justiça também já se pronunciou neste mesmo sentido ao julgar o REsp 255663 em 2000 e ao se pronunciar em 2008 com o julgamento do AgRg no REsp 876938.
Também não há como chegar à conclusão muito distinta do que a própria literalidade da Lei 8009 que impõe no seu artigo 3°, inciso VII, a exclusão da proteção legal de impenhorabilidade aos Fiadores de forma expressa:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(…)
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Alternativa para inutilizar a necessidade de fiadores
Por outro lado, observa-se que atualmente a figura do Fiador, ou seja, a fiança como forma de garantia, tem sido uma prática cada vez mais inutilizada nos contratos de locação.
A ideia do “Aluguel sem Fiador” tem crescido por conta da gravidade de responsabilidade que obriga o Fiador a se comprometer com a própria residência para garantir a eventual dívida do Locatário.
Como já foi afirmado, prestar o compromisso por meio da Fiança representa risco ao patrimônio da família, o que tem levado o mercado a oferecer alternativas que atendem o objetivo que era anteriormente desempenhado exclusivamente por meio da Fiança.
É importante ressaltar que algumas alternativas a fiança, oferecem segurança ao Locador, como por exemplo o depósito caução, que consiste no depósito do valor correspondente a três aluguéis (em alguns casos o valor pode ser superior), deixando a quantia sob custódia da Imobiliária ou até mesmo do próprio Locador, para que ao final do Contrato de Aluguel, a quantia seja devolvida ao Locatário, caso não ocorra inadimplemento.
As próprias Seguradoras passaram a oferecer o serviço de “Seguro Fiança”, que o Locatário paga uma quantia mensal, equivalente a um aluguel e meio por ano, ou uma taxa variável sobre o percentual do valor do aluguel (existem percentuais fixos), mas que também proporciona segurança ao Locador, na medida em que a Seguradora é a garantidora do Contrato de Aluguel.
A última alternativa utilizada pelo mercado é o Título de Capitalização, que consiste em um pagamento de um título no valor aproximado de doze vezes o valor do aluguel, que fica retido com a Seguradora, podendo o Locatário, resgatar a quantia do título caso ocorra o inadimplemento do Locatário.
Entendimento atual sobre o tema no ponto de vista do Supremo Tribunal Federal
Atualmente se percebe que o entendimento do Supremo Tribunal Federal sobre penhorabilidade do bem de família de Fiador e a modalidade de garantia por meio da Fiança nos Contratos de Locação tem sido afastada pelos Locadores, dando lugar a alternativas que atendem os mesmos objetivos que eram cumpridos anteriormente apenas pela Figura do Fiador.
De toda forma, aquele que pretende oferecer fiança em um Contrato de Locação, deve ter conhecimento de que a prática representa grande risco ao seu patrimônio.
A equipe do Portugal Vilela – Direito de Negócios conta com um time de especialistas para auxiliar e orientar casos de penhora de bens e contratos imobiliários. Em caso de dúvidas, estamos à disposição!
